Polecane
Kategoria: Biznes
Wybierając kredyt hipoteczny…

Osoby, które postanowiły zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup swojego wymarzonego „M” stoją przed nie lada dylematem. Oferty banków naszpikowane są szczegółami. Zdarza się, że o niektórych klienci dowiadują się dopiero przy podpisaniu umowy, kiedy najczęściej nie mogą już wycofać się z transakcji. Poza tym, każdy bank próbuje przyciągnąć promocjami, a te w rzeczywistości wcale nie muszą być aż tak korzystne.

Koszty związane z zaciągnięciem kredytu hipotecznego są duże. Każdy dobry doradca powinien zwrócić uwagę na te, które nie są konieczne do poniesienia i wskazać sposoby ich maksymalnego obniżenia. Zaciągniecie kredytu hipotecznego to dla większości osób najważniejsza decyzja finansowa w życiu. Jeżeli bank kusi niską marżą, nie zaszkodzi sprawdzić, czy będzie ona obowiązywać do końca okresu kredytowania, czy tylko w pierwszych latach spłaty, czy promocyjnej marży lub braku prowizji bank nie zrekompensuje sobie w inny sposób, np. w formie obowiązkowego ubezpieczenia.

Ważnym pytaniem podczas rozmowy na temat kredytu hipotecznego jest to, w jakiej walucie klient chce ów kredyt zaciągnąć. Jest ono o tyle trudne, że kształtowanie się kursów walut w przyszłości jest niewiadome bądź ledwie przewidywalne. Podobnie ze stopami procentowymi. Jednak ze względu na stosunkowo wysokie nominalne stopy procentowe kredytów złotowych różnica na korzyść kredytu walutowego jest znaczna.

Kredyt denominowany to kredyt rozliczany w walucie obcej. W tej walucie umowa kredytowa określa wysokość kredytu, w niej są wyrażane wysokości rat, według stóp procentowych jej dotyczących ustalane jest oprocentowanie i w niej prowadzone są wszelkie obliczenia związane z kredytem. Bank jednak wypłaca transze kredytu w złotych. W rodzimej walucie kredyt jest też spłacany. W obu wypadkach w przeliczeniach stosowany jest bieżący kurs danej waluty względem złotego. Najczęściej spotykanymi walutami dla kredytów denominowanych są euro, frank szwajcarski i dolar amerykański.

Panuje przekonanie, że kredyt hipoteczny powinien być w walucie, w której się zarabia. Dlaczego w takim razie w Polsce 73% kredytów zaciąganych jest w walucie obcej? Głównym czynnikiem jest tu różnica w wysokości raty, która przy kredycie np. w CHF może być niższa nawet o 500 zł od tej w kredycie złotowym. Choć oferty kredytów w PLN są wyraźnie atrakcyjniejsze (pod względem wysokości marży i możliwości negocjowania pozostałych warunków kredytu – wysokości ubezpieczeń, opłat i prowizji), różnica w racie decyduje o tym, że większość osób wybiera kredyt we franku szwajcarskim. Pamiętać jednak należy, że kredyt walutowy będzie bardziej korzystny, jeśli będziemy go spłacać w długim okresie. Jeśli w planie mamy wcześniejszą spłatę (w okresie dwu-, trzyletnim), kredyt walutowy staje się zbyt ryzykowny, ze względu na spread walutowy. Czym jest spread? Banki, udzielając kredytów hipotecznych denominowanych w walucie obcej, wypłacają kwotę kredytu po przeliczeniu jej na złote według kursu kupna waluty. Spłata kredytu następuje natomiast po kursie sprzedaży. Różnica między kursem kupna i sprzedaży to właśnie spread walutowy.



Decydując się na kredyt walutowy, trzeba być świadomym, że kursy walut nie są stałe, a umocnienie waluty oznacza wzrost płaconej raty. W ciągu 30 lat trwania naszego zobowiązania wobec banku podwyżki rat kredytowych oraz inne zdarzenia mogą spowodować przejściowy kryzys w domowym budżecie. Warto więc pomyśleć o zebraniu dodatkowego kapitału. Gromadzony systematycznie w małych miesięcznych czy kwartalnych „porcjach”, po 10–20 latach przyniesie kwotę dającą pewność, że w razie sytuacji kryzysowej znajdą się pieniądze, które pomogą z niej wyjść. Aby zachęcić klientów do takiego sposobu zabezpieczenia kredytu i swojej przyszłości, zwykle proponowane jest połączenie kredytu z długoterminowym funduszem kapitałowym z ubezpieczeniem na życie.
Trzeba też pamiętać, że przy wyborze odpowiedniego kredytu nie należy skupiać się tylko na jednym parametrze takiego produktu. Często klienci szukają oferty z jak najniższą prowizją, a przecież jest to wydatek jednorazowy. Poza tym bank, jeśli nie pobiera prowizji, może zarabiać na czymś innym, choćby na podwyższonej marży, która jest jednym z kluczowych elementów kredytu (towarzyszy nam przez cały okres jego trwania, a nie tylko w momencie uruchomienia).


Tabele poniżej przedstawiają listę banków, które oferują obecnie najniższe oprocentowanie. Dodatkowo ujęto w niej inne parametry kredytu, na które m.in. należy zwrócić uwagę przy wyborze oferty.

Tabela 1. Kredyt we franku szwajcarskim

Bank

Rata

Oprocentowanie rzeczywiste

Marża

Prowizja

Maksymalna kwota kredytu*

ING Bank Śląski

1479,42 zł

4,10%

1,5%

0,8%

100%

Deutsche Bank

1443,27 zł

4,11%

od 0,9%

2%
negocjowana

110%

mBank

1464,74 zł

4,31%

od 0,9%

0%

110%

Polbank

1530,30 zł

4,36%

1,5%
negocjowana

1,50%

104%

BGŻ

1540,04 zł

4,38%

1,2% negocjowana

1,20%

100%

GE Money Bank

1521,82 zł

4,47%

1,4%
negocjowana

2,90%

100%

DomBank

1582,45 zł

4,47%

od 0,9%

2%
negocjowana

130%

Bank Millenium

1516,28 zł

4,55%

1,3%

1%

110%

Lukas Bank

1550,12 zł

4,63%

1,5%**

2%**
negocjowana

100%

Nordea

1558,39 zł

4,69%

od 0,9%

2%
negocjowana

100%

PKO BP

1682,17 zł

5,32%

1,4%

2%
negocjowana

100%



Kredyt w CHF w wysokości 300 tys. zł, zaciągnięty na 30 lat, na zakup mieszkania na rynku wtórnym, wartość nieruchomości 300 tys. zł
* wyrażona jako procent wartości kredytowanej nieruchomości
** dla wybranych pośredników wynosi 1%



Jak widać, wybierając kredyt w ING Banku, ponieślibyśmy niskie koszty transakcji. Warto jednak wiedzieć, że w tym banku LIBOR proponowany dla oferty w CHF jest dwuletni. Oznacza to, że przez dwa lata oprocentowanie naszego kredytu, nawet przy zmianie stóp procentowych w Szwajcarii, będzie takie samo. Działa to oczywiście w dwie strony – przy wzroście stóp procentowych zyskujemy, bo nasze oprocentowanie pozostaje na niższym poziomie, przy ich obniżeniu – tracimy. Dlatego kredyt w walucie powinien być przewidziany na dłużej niż 5 lat, wtedy różnice kursowe i zmiany stóp procentowych nie będą tak dotkliwe.

Warto też na dłużej zatrzymać się przy ofercie Deutsche Banku. Bank ten bardzo „stanowczo” podchodzi do liczenia zdolności kredytowej i tylko osoby z dostatecznie wysokim dochodem mogą uzyskać w nim kredyt. Stosuje też podział na klientów docelowych i pozostałych. Oczywiście ci pierwsi (dochód na gospodarstwo domowe przekracza 4000 zł) mają znacznie korzystniejszą ofertę i możliwość negocjacji indywidualnych warunków cenowych. Ważnym czynnikiem jest tu marża, którą można obniżyć nawet do poziomu 0,8%.

W Tabeli 1. nie uwzględniono banku BZ WBK, którego oferta w CHF wymaga 10% nieubezpieczonego wkładu własnego. Jeśli jednak posiadamy wkład własny, bank ten jest godny uwagi, choćby ze względu na fakt, że klienci nie muszą mieć wysokich dochodów, aby uzyskać w nim kredyt, mogą też liczyć na szybką decyzję i niskie marże, które kształtują się w granicach od 1,5% nawet do 1%!


Tabela 2. Kredyt złotowy

Bank

Rata

Oprocentowanie rzeczywiste

Marża

Prowizja

Maksymalna kwota kredytu*

DomBank

2058,75 zł

7,72%

1%
negocjowana

2%
negocjowana

130%

Pekao SA

2089,43 zł

7,82%

od 0,4%

0%

104%

ING Bank Śląski

2109,98 zł

7,93%

od 0,75%

0,8%

100%

BZ WBK

2120,29 zł

7,96%

od 1%

2%
negocjowana

100%

Kredyt Bank

2099,70 zł

8,03%

od 0,7%

1,35%

100%

BGŻ

2099,70 zł

8,03%

1,38%
negocjowana

1,2%

100%

Nordea

2099,70 zł

8,03%

1,45%
negocjowana

2%
negocjowana

100%

Deutsche Bank

2120,29 zł

8,15%

1,59%
negocjowana

2%
negocjowana

110%

Santander Consumer Bank

2130,61 zł

8,15%

1,59%
negocjowana

1,5%

100%

mBank

2120,29 zł

8,27%

1,71%
negocjowana

0%

110%

PKO BP

2209,66 zł

8,60%

2%
negocjowana

2%
negocjowana

120%



Kredyt w CHF w wysokości 300 tys. zł, zaciągnięty na 30 lat, na zakup mieszkania na rynku wtórnym, wartość nieruchomości 300 tys. zł
* wyrażona jako procent wartości kredytowanej nieruchomości


W zestawieniu kredytów złotowych (Tabela 2.) uwagę zwraca oferta DomBanku, który po serii obniżek i zmianie polityki od kwietnia tego roku z najdroższego stał się jednym z najbardziej interesujących banków na rynku. Ważnym czynnikiem uatrakcyjniającym ofertę jest fakt, że klient, decydując się na produkt tego banku za pośrednictwem niektórych firm doradczych (np. Money Expert), ma zagwarantowane bezpłatne: wcześniejszą spłatę i przewalutowanie. W DomBanku można też skorzystać z szeregu promocji i ofert adresowanych tylko do określonych grup zawodowych. Bank przygotował atrakcyjne propozycje dla prawników, lekarzy i innych grup zaufania publicznego. Ciekawe oferty proponuje również przedsiębiorcom, jak choćby możliwość uzyskania kredytu na podstawie samego tylko oświadczenia o dochodach. Jest też bankiem, który stosuje przejrzyste metody obliczania zdolności kredytowej, a jego klienci mogą uzyskać wysokie kwoty kredytu przy niekoniecznie wysokich zarobkach. Podchodzi też „łagodnie” do klientów z negatywną historią kredytową w BIK (Biuro Informacji Kredytowej) – na pozytywną decyzję kredytową mogą liczyć osoby, których zaległości w spłacie zobowiązań sięgają nawet 180 dni.

Również Pekao SA, chcąc wyjść naprzeciw rosnącym oczekiwaniom klientów i skutecznie rywalizować z innymi bankami, obniżyło marże i pozostałe koszty związane z kredytem. Jest to jeden z pięciu banków w Polsce, które mogą sprzedawać tzw. kredyty z dopłatami, gdzie nawet połowa odsetek może być spłacona z budżetu państwa.

Na kolejnych miejscach znalazły się BZ WBK i ING Bank Ślaski, które mogą konkurować z dwoma powyższymi bankami niskimi kosztami okołokredytowymi – ubezpieczeniami pomostowym, na życie czy wreszcie ubezpieczeniem nieruchomości.

Większość kredytobiorców planuje wcześniejszą spłatę zobowiązania. Ważne jest więc, aby wybrać bank, w którym będzie ona darmowa. I tak w większości przypadków jest to kwestia do wynegocjowania z bankiem. Zazwyczaj przez pierwsze dwa, trzy lata bank wprowadza 1-proc. opłatę za całkowitą wcześniejszą spłatę, dając jednocześnie możliwość nadpłat nawet do 30% wartości pozostałego zadłużenia, tak jest w np. w Nordea, Deutsche Banku czy Millenium. Bank PKO BP wprowadza opłatę w wysokości 2%, podobnie Pekao SA. W BZ WBK, DomBanku czy mBanku taka operacja jest darmowa.

Istotną sprawą jest bezpłatne przewalutowanie kredytu. I tak, we wszystkich bankach zmiana kredytu walutowego na złotowy jest bezpłatna, jednak już zamiana kredytu złotowego na kredyt w walucie może nas kosztować nawet 1%. Banki, które nie pobierają opłat za przewalutowanie na franki szwajcarskie, to m.in. DomBank, mBank, Polbank czy BZ WBK (po negocjacjach).

Podsumowując, kredyt walutowy jest rozwiązaniem idealnym dla osób, które nie planują spłacić go w ciągu najbliższych kilku lat, a poza tym:

­ -Kredyt należy brać w momencie, gdy waluta kredytu jest droga, a spłacać, gdy jest tania. Niestety, nigdy nie mamy pewności, że nadszedł już ten właściwy moment. Ważne jest więc, by obserwować trendy rynkowe i śledzić prognozy analityków finansowych.
­ -Trzeba bezwzględnie pamiętać o różnicach kursowych oraz zmianach stóp procentowych, które w krótkim okresie wiążą się z ryzykiem wzrostu raty.
­ -Zaciągając kredyt walutowy, trzeba pamiętać o buforze bezpieczeństwa – oszczędnościach, który po ewentualnym wzroście kursu walutowego może zostać wykorzystany do spłacenia wyższych rat kredytu.
­ -Najlepiej wybierać banki, które do przeliczania, wypłaty i spłaty kredytu walutowego stosują średni kurs NBP (a nie swoje własne kursy kupna i sprzedaży).


Izabela Cor
Doradca Finansowy Money Expert SA







dodany przez: MoneyExpert (3.88)



Ocena artykułu: 4.05 
Liczba ocen: 1
Odsłon: 6098
więcej w kategorii: Biznes

Tagi opisujace artykuł:


Komentarze (0)
Nie dodano jeszcze żadnych komentarzy.


Zaloguj się aby dodać komentarz. Zarejestruj się jeżeli nie posiadasz jeszcze konta.
Kategorie
   

Znajdź Artykuły:

  (wpisz dowolne słowa kluczowe)


Ostatnia Aktywność


Artykuły: Ostatnio Dodane

Najpopularniejsze Tagi